Vivacon kaufen

Hamburg (aktiencheck.de AG) - Torsten Klingner, Analyst von SES Research, bewertet die Vivacon-Aktie unverändert mit "kaufen".

Nachdem Vivacon am 31.03.2008 die Zahlen für 2007 bekannt gegeben habe, sei am 09.04.2008 der Geschäftsbericht vorgelegt worden. Bei der Durchsicht des Berichtes falle vor allem der außerordentliche Ertrag in Höhe von EUR 8,4 Mio. aus der Bewertung der Erbbaugrundstücke auf. Dieser sei durch die Senkung des Risikozuschlages um 0,1% im Rahmen der DCF-Bewertung erzielt worden.

Auch in 2006 sei bereits der Risikozuschlag von 1,70% auf 1,35% gesenkt worden. Die Erbbaugrundstücke seien mit einem Multiplikator von 24,7 bewertet worden, was trotz verschlechterter Marktbedingungen oberhalb der realisierten Verbriefungskonditionen von 2006 liege. In Anbetracht von außerordentlichen Erträgen in Höhe von rund EUR 17 Mio. (EUR 8,4 Mio. durch Steuereffekt, EUR 8,4 Mio. aus Grundstücksbewertung) wäre das Nettoergebnis auf rund EUR 42 Mio. rückläufig gewesen.

Des Weiteren falle der deutliche EBIT-Rückgang im Bereich Private Investoren von EUR 11,4 Mio. auf EUR 6,5 Mio. auf. Neben Vorlaufkosten im Rahmen der vielen neuen Projekte hätten finanzielle Schwierigkeiten eines Generalübernehmers bei einem größeren Denkmalschutzprojekt zu Rückstellungen von rund EUR 3 Mio. geführt.

Vivacon habe Mitte Januar diesen Jahres ein Nettoergebnis von EUR 60 Mio. und den Verkauf von 16.000 Wohnungen in 2008 in Aussicht gestellt. Im Rahmen der Veröffentlichung der Jahreszahlen habe Vivacon die Nettoergebnisguidance bestätigt. Allerdings sei jetzt nur noch von der "Kapazität", 16.000 Wohnungen zu strukturieren, die Rede. Vor dem Hintergrund der Finanzmarktkrise dürften Finanzierungsprobleme der Käufer den Portfoliohandel derzeit signifikant beeinträchtigen. Der kürzliche Verkauf eines Portfolios von 489 Einheiten an das Joint Venture WIAG bestätige die Vermutung, dass größere Portfolios derzeit schwer absetzbar seien. Insbesondere Portfolioverkäufe ab einem Volumen von EUR 100 Mio. (rund 2.500 Einheiten) dürften momentan schwer zu realisieren sein.

Nachdem in den letzten Jahren Erbbaugrundstücke mit einem jährlichen Erbbauzins von rund EUR 4 Mio. erworben worden seien, rechne Vivacon in 2008 mit dem Ankauf eines jährlichen Erbbauzinsstromes von bis zu EUR 10 Mio. (Einkaufsvolumen der Erbbaugrundstücke rund EUR 150 Mio.). Beim Ankauf von Cash Flows über EUR 3 Mio. sollte ein Ergebnisbeitrag von EUR 20 bis 25 Mio. erzielt werden (SESe).

Aufgrund einer vorsichtigeren Einschätzung des Portfoliohandels rechnen die Analysten von SES Research in 2008 nun nur noch mit dem Verkauf von etwa 9.000 Wohnungen (alt: 13.000 WE). Auch wenn die Entwicklung über 2008 hinaus schwer zu prognostizieren sei, würden die Schätzungen im Portfoliohandel auch für die kommenden Jahre leicht reduziert. Da in Q1 nur ein kleines Portfolio mit 489 Einheiten verkauft worden sei, dürften die Q1-Zahlen unter Vorjahr liegen. Im Portfoliohandel würde nur ein großer Portfolioverkauf in Q2 von mindestens 3.000 bis 4.000 Wohnungen die Visibilität deutlich verbessern.

Vivacon habe sich mit der Guidance von EUR 60 Mio. beim Nettoergebnis in Anbetracht des Finanzmarktumfeldes ein ambitioniertes Ziel gesetzt. Ob die erwarteten Einbußen im Portfoliohandel über den Erwerb von Erbbaugrundstücken kompensiert werden könnten, bleibe abzuwarten. Nach Reduzierung der Prognosen laute das neue Kursziel auf Basis eines DCF-Modells EUR 18,00 (alt: EUR 26,00). Auf dem gegenwärtigen Kursniveau sollte das Downside durch den Buchwert von EUR 12,00 je Aktie, der als valide angesehen werde, begrenzt sein.

Das Rating der Analysten von SES Research für die Vivacon-Aktie bleibt bei "kaufen". (Analyse vom 11.04.2008) (11.04.2008/ac/a/nw)

Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:

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