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DEFAMA: Moderater Gegenwind durch Coronavirus-Krise erwartet - Aktienanalyse
26.03.20 16:01
Warburg Research
Hamburg (www.aktiencheck.de) - DEFAMA-Aktienanalyse von Analyst Andreas Pläsier von Warburg Research:
Andreas Pläsier, Aktienanalyst von Warburg Research, rät in einer aktuellen Aktienanalyse weiterhin zum Kauf der Aktie der Deutschen Fachmarkt AG (DEFAMA) (ISIN: DE000A13SUL5, WKN: A13SUL, Ticker-Symbol: DEF).
Die Visibilität der wiederkehrenden Mieterlöse nehme in den meisten Gewerbeimmobilienklassen im aktuellen wirtschaftlichen Umfeld aufgrund der Schließung von Geschäften in Deutschland ab. Es sei derzeit unklar, wie lange Geschäfte im Non-Food-Bereich geschlossen bleiben würden. Aus diesem Grund habe sich der Analyst die Mieterstruktur von DEFAMA genauer angesehen. Die Mieteraufteilung sei seiner Meinung nach sehr robust. Der Anteil der Mieterlöse von Lebensmittel-Ankermietern liege bei ca. 47%. Diese Mieter würden von der aktuellen Situation profitieren, da sich der Umsatz der meisten Lebensmittelhändler deutlich verbessert habe, was aufgrund der umsatzabhängigen Mieten im Portfolio von DEFAMA geringfügig positive Auswirkungen haben könnte.
Baumärkte würden ca. 13% zu den Mieterlösen beitragen und seien in den meisten Bundesländern für gewerbliche Kunden geöffnet. Im Segment Mode & Schuhe (ca. 12%) umfasse das Portfolio von DEFAMA Namen wie KiK, Deichmann und Takko, die über solide Finanzkennzahlen verfügen und dieses schwierige Umfeld überleben sollten. Nachdem der Analyst die Qualität der Mieter von DEFAMA mit dem CEO besprochen habe, komme er zu dem Schluss, dass ein Ausfallrisiko von 10% ein Worst-Case-Szenario sein könnte, wenn man eine Normalisierung nach sechs bis acht Wochen annehme. Die Top-10-Mietergruppe mache 62% der Mieterlöse aus. Da kein einzelner Mietvertrag mehr als 5% des Gesamtumsatzes übersteige und die Top-5-Verträge zusammen ca. 15% der Mieterlöse ausmachen würden, erscheine das Portfolio gut diversifiziert
In Bezug auf die Finanzierung sei DEFAMA einen konservativen Ansatz verfolgt, da es Darlehen mit langer Laufzeit bevorzugt habe. Das bestehende Kreditportfolio (2019: EUR 76,5 Mio.) habe eine durchschnittliche Laufzeit von 7,6 Jahren und einen durchschnittlichen Zinssatz von 2,4%. Die Refinanzierung über Annuitätendarlehen sei mit mehreren regionalen Banken und Sparkassen (24) erfolgt, was die Abhängigkeit von einem oder nur wenigen Kreditgebern verringere. Der durchschnittliche LTV habe bei 56% gelegen und würde sich im Falle keiner zusätzlichen Akquisitionen unter Berücksichtigung einer ersten durchschnittlichen Tilgungszahlung von 4,73% p.a. schnell verringern. Die nächste Fälligkeit eines Darlehens stehe 2025 mit einem Volumen von EUR 5 Mio. an.
Insgesamt sehe der Analyst für DEFAMA aufgrund der soliden Qualität der Vermögenswerte und des robusten Cashflows keine Refinanzierungsrisiken. Was Akquisitionen betreffe, so habe DEFAMA einen guten Start in das Jahr 2020 gehabt. Das Management habe einen Vertrag für ein Einkaufszentrum in Zeitz (Sachsen-Anhalt) unterzeichnet, das ca. 40 km südwestlich von Leipzig liege. Das Gesamtinvestitionsvolumen (einschließlich zusätzlicher Kosten) belaufe sich auf rund EUR 9 Mio., was basierend auf Nettomieterlösen von mehr als EUR 1,2 Mio. zu einem attraktiven Akquisitionsmultiplikator von weniger als 7,5 führe. Hauptmieter seien Kaufland und Toom. Die annualisierten Nettomieterlöse würden sich inklusive dieser Akquisition auf EUR 13 Mio. erhöhen. Der annualisierte FFO habe sich auf EUR 6,2 Mio. bzw. EUR 1,40 pro Aktie (FFO-Rendite 10,8%) verbessert.
Vorstand und Aufsichtsrat hätten mit mehreren Directors‘ Dealings ihr Vertrauen in das robuste Geschäftsmodell von DEFAMA gezeigt. Der CEO habe ca. 14.700 Aktien für ca. EUR 217.000 erworben, was zu einem durchschnittlichen Kaufpreis von EUR 14,7 pro Aktie geführt habe. Dies sei ein positives Zeichen, da das Management eine höhere Visibilität in Bezug auf den Umsatz eines Mieters haben sollte als externe Beobachter und infolgedessen auch eine höhere Visibilität in Bezug auf mögliche Ausfälle bei den Mieterlösen. Darüber hinaus investiere der Hauptaktionär von DEFAMAs Wettbewerber Deutsche Konsum REIT, Rolf Elgeti, stark in sein eigenes Unternehmen, was ebenfalls ein gutes Indiz für eine insgesamt robuste Entwicklung von Fachmarktzentren in der aktuellen Corona-Krise sein könnte.
Für 2020 erwarte DEFAMA einen FFO von EUR 5,7 Mio. und einen Konzernüberschuss (nach HGB) von EUR 2,5 Mio., was eine weitere Dividendenerhöhung ermöglichen würde. Der annualisierte FFO sollte auf EUR 7 Mio. steigen.
Andreas Pläsier, Aktienanalyst von Warburg Research, bestätigt seine Kaufempfehlung für die DEFAMA-Aktie. Die leichte Anpassung der Schätzungen für 2020 sei auf eine konservativere Haltung aufgrund möglicher kleinerer Mietausfälle zurückzuführen. Dennoch bleibe das Risiko-Ertrags-Profil bei diesem Kursniveau mit einer FFO-Rendite von fast 10% (2020e) sehr attraktiv. Das Kursziel sei von EUR 19,30 auf EUR 18,20 gesenkt worden. (Analyse vom 26.03.2020)
Bitte beachten Sie auch Informationen zur Offenlegungspflicht bei Interessenskonflikten im Sinne der Richtlinie 2014/57/EU und entsprechender Verordnungen der EU für das genannte Analysten-Haus unter folgendem Link.
Börsenplätze DEFAMA-Aktie:
Xetra-Aktienkurs DEFAMA-Aktie:
14,00 EUR +2,94% (26.03.2020, 15:29)
Tradegate-Aktienkurs DEFAMA-Aktie:
14,20 EUR +6,77% (26.03.2020, 14:50)
ISIN DEFAMA-Aktie:
DE000A13SUL5
WKN DEFAMA-Aktie:
A13SUL
Ticker-Symbol DEFAMA-Aktie:
DEF
Kurzprofil Deutsche Fachmarkt AG:
Die in Berlin ansässige Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) (ISIN: DE000A13SUL5, WKN: A13SUL, Ticker-Symbol: DEF) investiert gezielt in kleine Einzelhandelsobjekte in kleinen und mittleren Städten, überwiegend in Nord- und Ostdeutschland. Wichtigste Kaufkriterien sind je zwei oder mehr bonitätsstarke Filialisten als Ankermieter, ein Kaufpreis von maximal der 9fachen Jahresnettomiete, möglichst nicht mehr als 10 Mieter und eine Jahresnettomiete von mindestens 100 TEUR.
Erklärtes Ziel von DEFAMA ist es, langfristig einer der größten Bestandshalter von kleinen Fachmarktzentren in Deutschland zu werden. Aus diesem Grund führt die Gesellschaft Kapitalmaßnahmen durch, in deren Rahmen sich weitere Investoren an der DEFAMA beteiligen können. Die DEFAMA-Aktie ist im Freiverkehr der Börse München gelistet. (26.03.2020/ac/a/nw)
Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:
Die diesem Artikel zugrundeliegende Finanzanalyse / Studie zu dieser Gesellschaft ist im Auftrag dieser Gesellschaft oder einer dieser Gesellschaft nahe stehenden Person oder Unternehmens erstellt worden.
Andreas Pläsier, Aktienanalyst von Warburg Research, rät in einer aktuellen Aktienanalyse weiterhin zum Kauf der Aktie der Deutschen Fachmarkt AG (DEFAMA) (ISIN: DE000A13SUL5, WKN: A13SUL, Ticker-Symbol: DEF).
Die Visibilität der wiederkehrenden Mieterlöse nehme in den meisten Gewerbeimmobilienklassen im aktuellen wirtschaftlichen Umfeld aufgrund der Schließung von Geschäften in Deutschland ab. Es sei derzeit unklar, wie lange Geschäfte im Non-Food-Bereich geschlossen bleiben würden. Aus diesem Grund habe sich der Analyst die Mieterstruktur von DEFAMA genauer angesehen. Die Mieteraufteilung sei seiner Meinung nach sehr robust. Der Anteil der Mieterlöse von Lebensmittel-Ankermietern liege bei ca. 47%. Diese Mieter würden von der aktuellen Situation profitieren, da sich der Umsatz der meisten Lebensmittelhändler deutlich verbessert habe, was aufgrund der umsatzabhängigen Mieten im Portfolio von DEFAMA geringfügig positive Auswirkungen haben könnte.
Baumärkte würden ca. 13% zu den Mieterlösen beitragen und seien in den meisten Bundesländern für gewerbliche Kunden geöffnet. Im Segment Mode & Schuhe (ca. 12%) umfasse das Portfolio von DEFAMA Namen wie KiK, Deichmann und Takko, die über solide Finanzkennzahlen verfügen und dieses schwierige Umfeld überleben sollten. Nachdem der Analyst die Qualität der Mieter von DEFAMA mit dem CEO besprochen habe, komme er zu dem Schluss, dass ein Ausfallrisiko von 10% ein Worst-Case-Szenario sein könnte, wenn man eine Normalisierung nach sechs bis acht Wochen annehme. Die Top-10-Mietergruppe mache 62% der Mieterlöse aus. Da kein einzelner Mietvertrag mehr als 5% des Gesamtumsatzes übersteige und die Top-5-Verträge zusammen ca. 15% der Mieterlöse ausmachen würden, erscheine das Portfolio gut diversifiziert
In Bezug auf die Finanzierung sei DEFAMA einen konservativen Ansatz verfolgt, da es Darlehen mit langer Laufzeit bevorzugt habe. Das bestehende Kreditportfolio (2019: EUR 76,5 Mio.) habe eine durchschnittliche Laufzeit von 7,6 Jahren und einen durchschnittlichen Zinssatz von 2,4%. Die Refinanzierung über Annuitätendarlehen sei mit mehreren regionalen Banken und Sparkassen (24) erfolgt, was die Abhängigkeit von einem oder nur wenigen Kreditgebern verringere. Der durchschnittliche LTV habe bei 56% gelegen und würde sich im Falle keiner zusätzlichen Akquisitionen unter Berücksichtigung einer ersten durchschnittlichen Tilgungszahlung von 4,73% p.a. schnell verringern. Die nächste Fälligkeit eines Darlehens stehe 2025 mit einem Volumen von EUR 5 Mio. an.
Insgesamt sehe der Analyst für DEFAMA aufgrund der soliden Qualität der Vermögenswerte und des robusten Cashflows keine Refinanzierungsrisiken. Was Akquisitionen betreffe, so habe DEFAMA einen guten Start in das Jahr 2020 gehabt. Das Management habe einen Vertrag für ein Einkaufszentrum in Zeitz (Sachsen-Anhalt) unterzeichnet, das ca. 40 km südwestlich von Leipzig liege. Das Gesamtinvestitionsvolumen (einschließlich zusätzlicher Kosten) belaufe sich auf rund EUR 9 Mio., was basierend auf Nettomieterlösen von mehr als EUR 1,2 Mio. zu einem attraktiven Akquisitionsmultiplikator von weniger als 7,5 führe. Hauptmieter seien Kaufland und Toom. Die annualisierten Nettomieterlöse würden sich inklusive dieser Akquisition auf EUR 13 Mio. erhöhen. Der annualisierte FFO habe sich auf EUR 6,2 Mio. bzw. EUR 1,40 pro Aktie (FFO-Rendite 10,8%) verbessert.
Für 2020 erwarte DEFAMA einen FFO von EUR 5,7 Mio. und einen Konzernüberschuss (nach HGB) von EUR 2,5 Mio., was eine weitere Dividendenerhöhung ermöglichen würde. Der annualisierte FFO sollte auf EUR 7 Mio. steigen.
Andreas Pläsier, Aktienanalyst von Warburg Research, bestätigt seine Kaufempfehlung für die DEFAMA-Aktie. Die leichte Anpassung der Schätzungen für 2020 sei auf eine konservativere Haltung aufgrund möglicher kleinerer Mietausfälle zurückzuführen. Dennoch bleibe das Risiko-Ertrags-Profil bei diesem Kursniveau mit einer FFO-Rendite von fast 10% (2020e) sehr attraktiv. Das Kursziel sei von EUR 19,30 auf EUR 18,20 gesenkt worden. (Analyse vom 26.03.2020)
Börsenplätze DEFAMA-Aktie:
Xetra-Aktienkurs DEFAMA-Aktie:
14,00 EUR +2,94% (26.03.2020, 15:29)
Tradegate-Aktienkurs DEFAMA-Aktie:
14,20 EUR +6,77% (26.03.2020, 14:50)
ISIN DEFAMA-Aktie:
DE000A13SUL5
WKN DEFAMA-Aktie:
A13SUL
Ticker-Symbol DEFAMA-Aktie:
DEF
Kurzprofil Deutsche Fachmarkt AG:
Die in Berlin ansässige Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) (ISIN: DE000A13SUL5, WKN: A13SUL, Ticker-Symbol: DEF) investiert gezielt in kleine Einzelhandelsobjekte in kleinen und mittleren Städten, überwiegend in Nord- und Ostdeutschland. Wichtigste Kaufkriterien sind je zwei oder mehr bonitätsstarke Filialisten als Ankermieter, ein Kaufpreis von maximal der 9fachen Jahresnettomiete, möglichst nicht mehr als 10 Mieter und eine Jahresnettomiete von mindestens 100 TEUR.
Erklärtes Ziel von DEFAMA ist es, langfristig einer der größten Bestandshalter von kleinen Fachmarktzentren in Deutschland zu werden. Aus diesem Grund führt die Gesellschaft Kapitalmaßnahmen durch, in deren Rahmen sich weitere Investoren an der DEFAMA beteiligen können. Die DEFAMA-Aktie ist im Freiverkehr der Börse München gelistet. (26.03.2020/ac/a/nw)
Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:
Die diesem Artikel zugrundeliegende Finanzanalyse / Studie zu dieser Gesellschaft ist im Auftrag dieser Gesellschaft oder einer dieser Gesellschaft nahe stehenden Person oder Unternehmens erstellt worden.
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