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Kolumnist: Feingold-Research

Wie sinnvoll ist eine Investition in Immobilien?




14.09.17 10:13
Feingold-Research

Den Traum vom Eigenheim hegen sehr viele Menschen. Manche unter ihnen verbinden mit dem Kauf einer Immobilie das Ziel, in einem Haus oder einer Wohnung ihr eigener Herr sein zu können. Für andere steht die Unabhängigkeit von regelmäßigen und steigenden Mietkosten im Vordergrund. Andere wiederum möchten sich über die Vermietung des Kaufobjekts ein zusätzliches finanzielles Polster aufbauen, beispielsweise als Altersvorsorge. Beim Kauf einer Immobilie sind zunächst einige Kostenfaktoren zu berücksichtigen. Mit einer durchdachten Finanzierung und genauen Kostenkalkulation sind Sie aber gut vorbereitet und können von Ihrer Investition profitieren. 

Kostenfaktoren im Rahmen eines Immobilienerwerbs


Bevor sich die Vorteile der eigenen vier Wände finanziell rechnen, muss man erst einmal investieren. Die anfallenden Kosten lassen sich in folgende Kategorien unterteilen:


Finanzierungskosten


Mit einer Immobilie geht zunächst ein gewisser Anschaffungswert einher. Insofern lässt sich die Finanzierung in den seltensten Fällen allein aus Eigenkapital realisieren. In der Regel greifen zukünftige Wohnobjekt-Besitzer auf die finanzielle Unterstützung verschiedener Banken zurück. Wie teuer ein Kredit letztlich wird, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab:


 


  • Höhe der Kreditsumme
  • Laufzeit des Kredits
  • Effektiver Jahreszins
  • Abschlussgebühr
  • Bearbeitungsgebühr/Provision

 


Bei einer Laufzeit von 5 Jahren zahlen Kreditnehmer aktuell rund 0,6 Prozent Zinsen, bei einer Laufzeit von 15 Jahren fällt ein Zinsbetrag von 0,71 Prozent an, Aktuell lässt sich damit sagen: Solange die Niedrigzinsphase der EZB noch anhält, sind Kredite sehr günstig zu haben.


Kaufnebenkosten


Für Kaufnebenkosten fallen nochmals zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises an. Das ist abhängig von Lage, Größe und Bausubstanz des jeweiligen Objekts. Die Nebenkosten setzen sich aus folgenden Positionen zusammen:


 


  • Kosten für Grunderwerbssteuer
  • Kosten für Grundsteuer und Gebäudeversicherungen
  • Kosten für den Notar sowie den Grundbucheintrag
  • Kosten für Renovierungsarbeiten und Werterhaltung
  • Monatliche Nebenkosten

 


Tipp: Bei der Kostenplanung sollte ein ausreichend großer Spielraum kalkuliert werden, damit selbst bei unvorhergesehenen Kosten kein finanzieller Engpass entsteht. Welche Kaufnebenkosten genau auf Sie zukommen und welche Fördermittel und Steuervorteile Sie einplanen sollten, erklären die Immobilienexperten der Terrafinanz Wohnbau in einem ausführlichen Ratgeber.  So erhalten Sie einen genauen Überblick und wertvolle Tipps, die Sie  optimal auf den Erwerb Ihrer eigenen vier Wände vorbereiten.


Verwaltungskosten


Für den Fall, dass die Immobilie vermietet werden soll und man den Verwaltungsaufwand nicht selbstständig betreiben möchte, lässt sich diese Aufgabe an eine fachmännische Hausverwaltung abgeben. Dafür fallen allerdings jährliche Kosten in Höhe von 200 bis 400 € an.


Die Vorteile eines Immobilienerwerbs


Die Investition in eine Immobilie ist immer eine langfristige Entscheidung, ist sie doch in aller Regel mit der Aufnahme eines Kredits und dessen Rückzahlung verbunden. Über die Jahre hinweg profitieren Besitzer jedoch von zahlreichen Vorteilen:


Sichere Kapitalanlage


Eine Kapitalanlage in eine Immobilie ist sicher vor Inflation und anderen gesamtgesellschaftlichen Krisen. Im Gegensatz zur Investition in Aktien ist der Wert der Immobilie nicht den teilweise starken Schwankungen eines Kurses unterworfen. Die Immobilie weist grundsätzlich nur geringe Wertschwankungen auf. Das heißt, die Rendite, die sich mit einer Aktie einfahren lässt, kann im besten Fall sehr hoch sein. Mit monatlichen Miteiannahmen haben Vermieter kontinuierlich gleichbleibende Einkünfte. Dafür besteht bei der Immobilie aber auch nicht das hohe Risiko eines Totalverlustes, wie das bei Aktien der Fall sein kann, wenn die Kurse sinken oder ein Unternehmen bankrott geht.


Möglichkeit der Altersvorsorge


Mit der Finanzierung einer Immobilie wird der Kredit in Form von monatlichen Raten getilgt. Dadurch steigt das Vermögen kontinuierlich an. Insofern kann eine Wohnimmobilie eine lukrative Form der Altersvorsorge sein. Voraussetzung dafür ist allerdings eine sinnvolle Planung: Tatsächlich profitieren können Besitzer nur, wenn das Darlehen spätestens bis zum Renteneintritt getilgt ist. Dann sind zwei mögliche Szenarien denkbar, aus denen sich finanzielle Vorteile für Hausbesitzer ergeben:


 


  • Das Objekt wird zur Vermietung freigegeben – der Eigentümer verfügt über zusätzliche Monatseinnahmen.
  • Die Immobilie wird selbst bewohnt – der Besitzer spart sich die Ausgaben durch Mietzahlungen und verfügt insofern über ein höheres monatliches Budget.

 


Gerade in Zeiten, in denen es ungewiss ist, wie hoch zukünftige Zahlungen aus der Rentenversicherung ausfallen, sichern sich immer mehr Menschen zusätzlich ab. Das kann in Form einer Riester- oder Rürup-Rente sein oder zum Beispiel durch die Investition in Aktien. Letzterem gegenüber gehen viele Investoren jedoch lieber auf Nummer sicher und entscheiden sich für eine risikoarme Anlageform. Kapitalerträge, die sich aus dem eigenen Wohnbesitz ergeben, scheinen dann verlässlicher als Resultate schwankender Aktienmärkte.


Staatliche Unterstützung


Für die Finanzierung des Eigenheims gibt es finanzielle Unterstützungsmöglichkeiten des Staates. Grundlage ist das sogenannte Eigenheimrentengesetz, auch Wohn-Riester genannt. Finanzielle Zulagen werden in diesem Fall nicht für eine klassische private Altersvorsorge verwandt, sondern fließen in die Tilgung der Immobilienfinanzierung.


Das sollten zukünftige Besitzer weiterhin beachten


Damit die eigene Immobilie den Namen „Renditeobjekt“ verdient, sollten Anleger vor dessen Auswahl wichtige Faktoren berücksichtigen.


Standort des Objekts


Bei der Auswahl der Lage sollten folgende Kriterien einbezogen werden:


 


  • Gute Infrastruktur
  • Angemessenes Angebot an attraktiven Arbeitsplätzen
  • Schöne Innenstadt
  • Abwechslungsreiche Freizeitangebote
  • Wirtschaftliche und kulturelle Entwicklung der Region

 


All diese Punkte fördern einerseits einen möglichst hohen Lebensstandard der Besitzer welche die Immobilie selbst bewohnen. Gerade wenn die Wohnung oder das Haus für die Nutzung im Alter gedacht ist, ist eine gute Infrastruktur wichtig, um sich ein großes Maß an Mobilität zu erhalten.


Andererseits machen sie das Objekt für potenzielle Mieter weitaus attraktiver und sorgen damit für sichere Mieteinnahmen. In guter Lage sind Mietobjekte zwar vergleichsweise teuer, sorgen dafür jedoch für hohe Renditen. Aktuell besonders beliebte Regionen sind Hamburg, München sowie Berlin. Wohnexperten gehen hier von einer Mietsteigerung bis in das Jahr 2020 aus.


Berücksichtigung der Bausubstanz


Bei der Auswahl der Immobilie sollte man unbedingt die Bausubstanz genau in Augenschein nehmen. Das stellt sicher, ob der Kaufpreis im Verhältnis zum Wert des Hauses oder der Wohnung steht. Zudem können zukünftige Besitzer anhand der Gegebenheiten einschätzen, welche Kosten sie für die Instandhaltung aufbringen müssen. Nicht nur man selbst fühlt sich in einer gepflegten und gut erhaltenen Immobilie wohler. Ein hervorragender Zustand erhöht ebenso die Chancen einer lukrativen Vermietung.


 


Tipp: Für die Einschätzung der Bausubstanz ist nicht allein das Alter der Immobilie entscheidend. Von Wichtigkeit sind zudem


 


  • Zustand der Hausfassade
  • Beschaffenheit von Türen sowie Fenstern
  • Wahl und Zustand der Bodenbeläge
  • Stand sanitärer Einrichtungen sowie der Heizung

 


Es empfiehlt sich, das Objekt mit einem Immobiliensachverständigen zu begutachten, um Kaufpreis und zukünftige Kosten beziehungsweise mögliche Einnahmen korrekt einschätzen zu können.


Fazit


Mit der eigenen Immobilie erfüllen sich viele Menschen einen Traum. Neben dem materiellen Wert eines Hauses oder einer Eigentumswohnung steht insbesondere auch der ideelle Wert im Vordergrund. Natürlich sind aber ebenso die finanziellen Vorteile, die sich langfristig aus dem Erwerb einer Immobilie ergeben, nicht von der Hand zu weisen. Je nachdem, ob man das Objekt selbst bewohnt oder vermietet, belohnt es seine Besitzer mit zusätzlichen Monatseinnahmen aus Mietzahlungen oder der Ersparnis dadurch, dass selbst keine Miete gezahlt werden muss. Das kann, vor allem langfristig betrachtet, eine sinnvolle Vorsorge sein, beispielsweise für die Zeit nach der Erwerbstätigkeit, wo die Einnahmen durch Löhne und Gehälter wegfallen und durch geringere Renten- oder Pensionseinnahmen ersetzt werden.


Quelle:


Gastbeitrag Terrafinanz



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