Kolumnist: Max Otte

Auf Sand gebaut




13.04.18 15:03
Max Otte

Diese Blase müssen Sie im Auge behalten


von Alan Galecki, Analyst im Team von Max Otte


Seit mittlerweile drei Jahren warnen wir bereits davor, dass Top-Immobilien oder gute Lagen und Regionen eigentlich zu teuer sind – und dennoch immer weiter steigen. Die Blase bläht sich weiter auf, woran die Null- und Negativzinspolitik der Notenbanken ihren Anteil hat.


Die deutsche Lage ist hier nur die Spitze eines international wachsenden Eisberges


Vor wenigen Wochen war ein Teil des Privatinvestor-Teams in Portugal vor Ort, um sich persönlich ein Bild von der Lage auf dem dortigen Immobilienmarkt zu machen. Der Leerstand ist enorm. Es wird lieber neu gebaut anstatt zu renovieren: ein Wahnsinn!


Doch vor allem in Spanien kündigen sich dieser Tage, rund 10 Jahre nach dem Platzen der letzten Immobilienblase, neue Verwerfungen im Häusermarkt an. Trotz geringer Nachfrage nach Neubauten eines beachtlichen Leerstandes bestehender Immobilien wollen Banken und die Regierung in Madrid die Bautätigkeit weiter ausbauen.






Spaniens zweitgrößte Bank, BBVA, kündigte vor wenigen Tagen an, dass sie die hundertprozentige Hypothek wiederbelebt: ein risikoreiches Kreditinstrument, das notorisch dazu beigetragen hat, Spaniens absurden Häuserboom anzuheizen. Zum ersten Mal seit fast einem Jahrzehnt können Immobilienkäufer jetzt wieder einen Kredit erhalten, der dem Gesamtwert der Immobilie entspricht, die sie kaufen möchten.


Damit wird die spanische Wirtschaft auf einen weiteren Immobilienboom vorbereitet. Immobilienentwickler und Bauherren wollen es und die Banken brauchen es – vor allem auch, um einen Teil der Immobilienbestände zu veräußern, die noch in den Büchern der letzten Krise verharren. Ein perfides Spiel!


Praktisch alle Provinzhauptstädte Spaniens haben Preissteigerungen verzeichnet


In der Hauptstadt Madrid stiegen die Immobilienpreise in den ersten drei Monaten 2018 um 17 Prozent gegenüber dem gleichen Zeitraum 2017 und in Palma de Mallorca um 14,7 Prozent. Dies zeigt der Index der Gutachterfirma Tinsa.






In Barcelona stiegen die Preise um 11 Prozent und in Pamplona um 10,4 Prozent. Die höchsten Preise verzeichnen die Gutachter in Madrid mit 2.159 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von den Balearen mit 2.068 Euro. Währenddessen liegen die günstigsten Immobilienpreise in Extremadura: 768 Euro pro Quadratmeter.






Dennoch sind Spaniens Immobilienmakler weiterhin sehr zufrieden. Die Transaktionen in Madrid und Barcelona befinden sich nach Angaben der Immobilienagentur Lucas Fox auf dem höchsten Stand seit dem letzten Immobiliencrash.


Neue Häuser machten 50 Prozent des Gesamtumsatzes dieser Agentur in den beiden Städten aus. Der Umsatz in allen Niederlassungen von Lucas Fox stieg um 39 Prozent. Der Durchschnittspreis eines von ihr verkauften Hauses lag im Jahr 2017 bei 830.000 Euro im Vergleich zu 730.000 Euro im Jahr 2016. Dies entspricht einer Steigerung von fast 14 Prozent.


Lucas Fox geht von weiterem Wachstum, vor allem in Valencia und der Provinz Girona, zu der auch die Costa Brava gehört, aus. „Wir erwarten, dass 2018 ein entscheidendes Jahr für neue Entwicklungen an der Costa Brava sein wird. Im vergangenen Jahr stieg der Umsatz in der Provinz Girona gegenüber dem Vorjahr um 25 Prozent. Wir erwarten, dass diese Zahl in den nächsten Jahren deutlich steigen wird, da Entwickler und Investoren die Marktbedingungen nutzen und ihr Vermögen in der Region ausbauen wollen“, sagte Lucas-Fox-Mitinhaber Tom Maidment.


Nicht nur Lucas Fox setzt ungebremst auf Wachstum


Dies zumindest sagen die Prognosen des Instituto Nacional de Estadística (INE). Zwischen 2017 und 2021 werden nach Urteil der Statistiker rund 188.000 neue Häuser gebaut.


Ein Großteil der aktuellen Wohnungsnachfrage kommt dabei aus Übersee. Im Jahr 2016 wurden nach Angaben der spanischen Grundbuchämter insgesamt 53.500 Einheiten von ausländischen Investoren gekauft und verkauft.


Doch selbst Makler und Entwickler räumen ein, dass dieses Angebot kaum auf Gegenliebe in der von Arbeitslosigkeit und Währungskrise heimgesuchten Mittelschicht stoßen wird. „Die Häuser, die derzeit gebaut werden, können von einem großen Teil der Nachfrage nicht gedeckt werden“, sagt beispielsweise Carolina Roca, Vizepräsidentin der Association of Real Estate Developers of Madrid (Asprima). „Obwohl die Menschen vielleicht ein Haus kaufen wollen, können sie es einfach nicht, weil sie nicht genügend Ersparnisse oder Kaufkraft haben.“


Immer weniger, vor allem junge, Spanier können Immobilien kaufen


Gemeinsam mit dem massiven Anstieg der Nachfrage nach Ferienwohnungen in Großstädten wie Madrid und Barcelona und beliebten Küstenorten sorgt dies für einen beispiellosen Boom auf dem spanischen Mietmarkt. Allein im Jahr 2017 stiegen die Mieten um durchschnittlich 24 Prozent. Mancherorts, wie im Baskenland, in Madrid, Barcelona und auf den Balearen reicht der Mindestlohn nicht mehr aus, um die Durchschnittsmiete zu decken.


Und wieder tritt die Regierung in Madrid auf den Plan. Sie will noch in diesem Jahr mehrere Milliarden Euro in öffentlich finanzierte Hypothekenzuschüsse fließen lassen. Jugendliche unter 35 Jahren, die ein Bruttoeinkommen von weniger als 1.600 Euro pro Monat erzielen, können bis zu 10.800 Euro für den Kauf ihres ersten Hauses erhalten. Ob dieser Vorstoß letztendlich mehr als nur ein Förderprogramm für spanische Banken sein wird, ist jedoch mehr als fraglich.


Was bedeutet dies alles nun für uns Anleger?


Unsere Warnung in Bezug auf Immobilien-Investments bleibt bestehen. Es gilt weiterhin, auch in Deutschland, Immobilien äußerst selektiv zu bewerten und zu erwerben. Auch bei guten Objekten (für den Eigengebrauch) sollten Sie nicht über das 30-fache der erzielbaren Miete gehen – wenn überhaupt.


Aktien sind in Summe weiterhin deutlich attraktiver als Immobilien – obwohl die Märkte auch hier schon sehr sportlich bewertet sind. Lassen Sie die Finger weg von Zinspapieren. Sie haben umgerechnet eine deutlich höhere Bewertung als Aktien.


Sie sehen, werte Leser, das Thema Geldanlage wird nicht einfacher in diesen Tagen. Das Dickicht wird enger, die Fallen mehren sich. Lassen Sie uns gemeinsam einen guten Weg finden. Per WhatsApp, Telegram und Facebook erreichen Sie mich und meine Kollegen am besten.


Auf gute Investments,


Ihr


Alan Galecki,


Analyst im Team von Max Otte


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Hinweis/Disclaimer:


Alan Galecki berät, beziehungsweise Unternehmen, an denen Alan Galecki beteiligt ist, beraten den PI Global Value Fund (WKN: A0NE9G) und den Max Otte Vermögensbildungsfonds (WKN: A1J3AM). Diese beiden Fonds könnten Positionen in Titeln halten, die in dieser Kolumne genannt sind.


Für den Fall, dass Leser dieser Kolumne Positionen in einen genannten Titel in einem Umfang erwerben, der dazu geeignet ist, den Preis des Titels zu beeinflussen, könnte der Verfasser dieser Kolumne und / oder einer beziehungsweise beide die Fonds im Falle der Veräusserung des Titels aus deren Portfolio nach einem solchen Kursanstieg vom Erwerb des Titels durch die Leser der Kolumne profitieren. Auch im Falle eines Verkaufs in einem entsprechenden Umfang durch Leser der Kolumne könnte der Verfasser dieser Kolumne und / oder einer beziehungsweise beide Fonds von fallenden Kursen durch günstigere Einstiegskurse im Falle eines späteren Kursanstiegs profitieren.






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