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Kolumnist: Feingold-Research

Immobilien – Berlin rockt die Welt




25.05.18 12:14
Feingold-Research

Flughafendesaster, Behördenchaos und kein einziger DAX-Konzern mit Basis in der Hauptstadt. Berlin bietet massenhaft Kritikpunkte. Doch Berlin ist für viele die attraktivste Stadt der Welt. Investoren aus dem Ausland haben es längst erkannt und lächeln, wenn die AfD vorschlägt, das Berghain zu schließen.

Warren Buffett ist kein Mann, der experimentell bei überteuerten Start-Ups investiert. Er interessierte sich früh für Haribo, erwarb einen deutschen Motorradhersteller und ist seit Ewigkeiten bei Firmen wie Coca-Cola oder IBM investiert. Seit kurzer Zeit hat er den Berliner Immobilienmarkt für sich entdeckt. Sein Interesse bekundete er just zu einem Zeitpunkt, da die deutschen Medien verstärkt von einer Blase sprechen. Die Preise in Berlin sind in den letzten drei Jahren explodiert. Doch das könnte erst der Anfang sein.


Der Immobilienmarkt in Deutschland nahm sich von 1995 bis 2010 nämlich eine lange Verschnaufpause, während es in den USA oder Großbritannien massiv aufwärts ging mit den Preisen. Die erste Welle der Preissteigerung speziell in Berlin war also nicht mehr als ein Glätten der extremen Unterbewertung. Hinzu kommt aber der Faktor Deutschland, der Faktor Berlin speziell.


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Da war zuletzt zu lesen, dass die AFD das Berghain gerne schließen würde. Personaler großer Firmen wie Google, SAP oder Amazon führen bei ausländischen Bewerbern Clubs wie das Berghain als Standortfaktor an. Die Entspanntheit von Kreuzberg dazu, das Flair sonntags im Mauerpark und schon sieht Berlin für viele merklich attraktiver aus als Paris. Dass man für einen Teller Sushi in Berlin einen Bruchteil dessen hinlegt, was in San Francisco oder London zu zahlen ist, lockt ebenso wie die für Ausländer immer noch niedrigen Mieten.


Köpenick schlägt New York

Für Investoren wie Buffett sind Preise von 2.500 Euro den Quadratmeter für eine Wohnung in Köpenick oder Adlershof ein Witz gegen das, was in großen US-Städten aufgerufen wird. In New York sind dies Preise für einen Parkplatz. Dazu hört man immer wieder, dass Deutschland – Berlin im Speziellen – genau mit dem lockt, was Rechtspopulisten so verteufeln – Weltoffenheit, Toleranz und in Teilen auch ein gewisses Chaos, da Berlin unbestritten bietet. Dennoch zieht es Investoren von Budapest bis Chicago genau dorthin. Auch angesichts des Unterbaus an Eigenkapital bei der Finanzierung von Immobilien in Deutschland kann von einer Blase kaum eine Rede sein. Vor dieser warnten die Pessimisten schon 2015 und 2016 ohne zu sehen, dass speziell Arbeitnehmer aus dem Ausland Deutschland seit geraumer Zeit als das coolste Land der Welt


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Börse_USA_NewYork_5In den USA gehen die Häuserpreise dagegen nun erstmals seit Langem zurück, in London ebenso. So waren die Verkäufe neuer Häuser im Februar überraschend um 0,6 Prozent gegenüber dem Vormonat gesunken. „Das war der dritte Monat in Folge mit einem Rückgang, das ist letztmals im ersten Quartal 2014 passiert“, sagt Carlo Alberto De Casa, Chef-Analyst beim britischen Broker ActivTrades. Damit liegt der Absatz um nur noch 0,5 Prozent über dem Vorjahresniveau.


Blase in den USA schon eher sichtbar

Der Hauptgrund für die Schwäche am Häusermarkt sind die wegen den Zinserhöhungen der Fed kräftig gestiegenen Zinsen für Hypothekenkredite. So sind die Zinsen für Hypotheken mit einer Zinsbindung von 30 Jahren seit dem Tief vom September 2017 um 0,65 Basispunkte (0,65 Prozentpunkte) auf 4,42 Prozent gestiegen, jene für Kredite mit variablen Zinsen sind nur minimal weniger geklettert. Das bringt viele hochverschuldete Hypothekenschuldner schwer in die Bredouille – in den USA wird weit offensiver auf Pump gekauft als in Deutschland.


Dabei waren für viele Amerikaner in den vergangenen Jahren Immobilien ohnehin zusehends unerschwinglicher geworden. Immerhin war der Durchschnittspreis für neue Häuser seit Februar 2012 um 37,5 Prozent auf 376.700 Dollar nach oben geschossen. Im gleichen Zeitraum sind die durchschnittlichen Wochenlöhne aber um lediglich 15,2 Prozent geklettert. Damit ist die Schere zwischen den Immobilienpreisen und den Gehältern immer weiter auseinandergegangen.  „Auf einen derartigen „Konjunkturaufschwung“ hätten viele potenzielle Hauskäufer bestimmt gerne verzichtet“, so ActivTrades-Experte De Casa.


Immerhin war der NAHB-Index der Hausbaufirmen, der die Geschäftslage und -erwartungen der Unternehmen abbildet, vier Monate in Folge gesunken – ein Zeichen der Aufmerksamkeit. In die gleiche Richtung deutet auch der S&P Homebuilders Index, der die Kursentwicklung der Aktien der Hausbaufirmen abbildet. Trotz der jüngsten Erholung notiert er um zwölf Prozent unter dem Mehr-Jahres-Hoch vom Januar. „Er ist üblicherweise ein hervorragender Vorlaufindikator für die US-Wirtschaft und den Aktienmarkt“, sagt Mati Greenspan, Senior Market Analyst bei der Social-Trading-Plattform eToro.


Ebenso wie der Häusermarkt in den USA zeigt auch der Englands deutliche Bremsspuren. So waren die Häuserpreise in London im April um 0,6 Prozent gegenüber dem Vormonat gesunken. Bereinigt um Sondereffekte, wie dem Verkauf mehrerer Luxusimmobilien im Wert von jeweils mehr als zehn Millionen Pfund, lägen die Preise im Großraum London damit um 3,4 Prozent unter dem Vorjahresniveau, schrieben die Analysten der Researchfirma Acadata. Die Unsicherheit wegen des bevorstehenden Brexits belastet den Häusermarkt in der Hauptstadt spürbar.


Boom am Häusermarkt in Deutschland

Im Gegensatz zu den Märkten in den USA und Großbritannien brummt der Markt in Deutschland. Laut den Berechnungen des Finanzdienstleisters Dr. Klein waren die Preise für Wohnungen in München im vierten Quartal um 12,1 Prozent gestiegen, bei Ein- und Zweifamilienhäusern stand sogar ein Preissprung von herben 17,6 Prozent zu Buche. „München bleibt nicht nur ein teures Pflaster, sondern die Preise werden auch mittelfristig noch weiter zulegen“, sagte Jens Budke, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein. Vielleicht kann man München oder Berlin mit Zürich vergleichen. Dort hört man seit etlichen Jahren Warnungen vor einer Blase. Bloß – Zürich ist einfach lebenswert. Wie Berlin. Blase hin oder her.



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