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Geld verdienen mit Immobilien: Tipps, um die Rendite zu steigern




21.05.19 17:30
aktiencheck.de

Hochhaus mit GlasfassadeBild: Pixabay, © analogicus, CCO Public Domain

Bad Marienberg (www.aktiencheck.de) - Anleger flüchten in Betongold. Diese Entwicklung vollzieht sich schon seit knapp 7 Jahren. Doch nicht jede Immobilienanlage ist wirklich rentabel. Wie Anleger ihre Rendite steigern können, zeigt dieser Artikel.

Einsatz von Fremdkapital

Das Hebeln einer Immobilie mit Fremdkapital ist einer der lukrativsten Möglichkeiten die Rendite zu steigern. Das Objekt wird fremdfinanziert gekauft und der Mieter zahlt die Tilgung ab. Im Idealfall bleibt so viel übrig, dass auch die Rücklagen für die Immobilie aus den Mieteinnahmen genommen werden können.

Das sind die Vorteile:

  • Vermögensaufbau mit geringem oder ganz ohne Eigenkapital
  • Die Tilgung wird durch den Mieter vorgenommen
  • Kaum finanzielle Belastung für den Anleger
  • Nach Ablauf des Kredits kann gewinnbringend verkauft werden

Leider gibt es auch Nachteile: Wer sich finanziell überschätzt oder in eine unerwartete Rezession gerät, kann auf einem Berg von Schulden sitzen bleiben. Daher sollte die Rate so gewählt werden, dass sie im schlimmsten Fall auch vom Anleger selbst getragen werden kann. Dies kann auch passieren, wenn es zu einem unerwarteten Leerstand kommt.

Vermietung von möblierten Apartments

Richtig lukrativ ist die Vermietung von möblierten Wohnungen. Hier haben Investoren die große Auswahl, ob sie an Urlauber, Pendler oder Monteure vermieten möchten. Es hat sich herausgestellt, dass die Vermietung an Touristen und Studenten die Rendite am meisten steigert.

Hier ein Beispiel:

In Berlin liegt der Mietpreis durchschnittlich bei 10 EUR pro Quadratmeter je nach Lage. Eine möblierte Wohnung kann den Preis pro Quadratmeter auf 15 EUR steigern. Eine 40 Quadratmeter Wohnung würde dann nicht mehr 400 EUR, sondern 600 EUR Miete pro Monat bringen. Das ist eine Steigerung um 50 Prozent.

Natürlich muss die Wohnung nicht nur praktisch eingerichtet sein, sondern für die Vermietung fotogen hergerichtet werden. Die Fotos für Online-Plattformen tragen zu den Mieteinnahmen und der Nachfrage bei. Da die Mieter relativ häufig wechseln, sollte die Möbel Qualität aufweisen und haltbar sein. Einen zeitlosen Stil und eine große Auswahl können Investoren auf www.wohnen.de finden.

Hausfront mit BalkonenBild: Pixabay, © Pexels, CCO Public Domain

Mieteinnahmen erhöhen

Die Mieteinnahmen sind das wichtigste Mittel für die zügige Tilgung und die Steigerung der Rendite. Dabei haben Anleger unterschiedliche Möglichkeiten.

  • Mietsteigerung bei Neuvermietung

Um bis zu 20 Prozent darf die Miete an die Vergleichsmiete angehoben werden. Hierbei müssen Anleger die Mietpreisbremse in den jeweiligen Städten beachten. Wer nur kurzfristige Mietverträge anbietet, hat ein Schlupfloch, um höhere Mietpreise zu verlangen.

Bei Neubauwohnungen lassen sich die Mieten in Städten ohne Mietpreisbremse unbegrenzt steigern.

  • Mietsteigerung durch Sanierung und Modernisierung

Die Modernisierungskosten lassen sich anteilig auf die Mieter umlegen. Die Sanierung bei einem Altbau kann von der Steuer abgeschrieben oder begünstigt werden.

Die Nebenkosten können durch eine Modernisierung gemindert werden. Diese geringeren Kosten bieten mehr Spielraum für eine höhere Kaltmiete. Das bringt eine Renditesteigerung.

Eine Studie belegt, dass das klimaneutrale Wohnen immer mehr an Bedeutung gewinnt.

  • Mietverträge prüfen lassen

Anleger sollten sich von einem Rechtsanwalt beraten lassen. Denn wer eine Indexierung oder Staffelung im Mietvertrag vereinbart, kann mehr verdienen. Auch alte Mietverträge sollten unter die Lupe genommen werden. Manchmal können Mieten doch noch angepasst werden, weil sich Lücken im Vertrag finden lassen. Dies kann aber oft nur ein fachkundiger Rechtsanwalt finden.

  • Parkplätze oder Tiefgarage

Wenn ein Mehrfamilienhaus über Stellplätze für PKW verfügt, können diese an die Mieter separat vermietet werden. Auch unabhängig von den eigenen Mietern, kann sich die Vermietung in gefragten Lagen für den Investor lohnen.

  • Gartennutzung

Meistens gehört der Garten zum Gemeinschaftseigentum. Daher werden die Kosten, zum Beispiel für die Rasenpflege oder den Gärtner, auf alle Mietparteien umgelegt. Als Eigentümer können die Kosten nur auf die Erdgeschosswohnungen umgelegt werden, die den Garten auch tatsächlich nutzen.

Hierzu wird der Garten in einzelne Parzellen eingeteilt und die Pflege übernehmen die Mieter. Das spart Kosten und steigert die Rendite.

Mehrfamilienhaus aufteilen

Anleger können ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen umwandeln, um diese dann zu verkaufen. Je nach Lage der Immobilie ist der Verkauf von separaten Eigentumswohnungen lukrativer als ein Mehrfamilienhaus.

Im Grundbuch muss die Änderung in eine Eigentumswohnanlage stattfinden. Dies wird durch einen Teilungsvertrag geregelt. Was sich kompliziert anhört, wird durch erfahrene Anwälte innerhalb weniger Monate erledigt.

Auch die Sanierung oder Modernisierung der Wohnungen kann sich vor dem Verkauf lohnen und den Verkaufspreis in die Höhe treiben.

Fix and Flip

Diese Strategie eignet sich meist nur für gewerbliche Anleger, da Privatanleger zu stark von der Steuer belastet werden.

Eine Immobilie wird gekauft. Diese ist in einem schlechten Zustand, zeigt einen Sanierungsstau oder soll einfach nur aufgewertet werden.

Ein Beispiel: Eine Eigentumswohnung in München wird für 200.000 EUR gekauft. Die Böden, das Bad und die Zimmer werden saniert und renoviert. Danach kann die Wohnung mit einem Gewinn von bis zu 100.000 EUR wieder verkauft werden.

Diese Strategie eignet sich nur für erfahrene Investoren. Hier ist viel Fachwissen gefragt. Außerdem muss der Investor die Lage des Objekts sehr genau einschätzen können. Denn sonst kann das Potenzial nicht ermittelt werden.

Rendite durch einen günstigen Einkauf

Der Gewinn liegt im Einkauf, weiß schon sehr Volksmund. Um günstig Immobilien zu kaufen, sollten Investoren ihre Kontakte pflegen.

Manche Makler bieten Objekte als Offmarket-Objekte an ihre besten Kunden an. Andere Anleger schlagen bei einer Zwangsversteigerung zu. Hierbei muss allerdings sehr viel Wissen um die Lage einer Immobilie vorhanden sein. Denn die Kombination von schlechter Lage und heruntergewirtschafteter Immobilie können ein Geldgrab sein.

Günstige Objekte können auch im direkten Kontakt zu potenziellen Verkäufern ergattert werden. So kann es sich für Investoren lohnen zum Beispiel Flyer in einer Gegend zu verteilen in der hauptsächlich Rentner wohnen. In nächster Zeit werden diese sich verkleinern müssen und suchen dann vielleicht einen Käufer für ihre Immobilie.

Natürlich gibt es auch noch ganz andere Wege sein Geld anzulegen. (21.05.2019/ac/a/m)








 
 
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