Westgrund Portfolioaufbau in Berlin zu attraktiver Rendite (Warburg Research) | Analysen

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Westgrund Portfolioaufbau in Berlin zu attraktiver Rendite

09.11.11 11:33
Warburg Research

Hamburg (aktiencheck.de AG) - Torsten Klingner, Analyst von Warburg Research, stuft die Westgrund-Aktie unverändert mit dem Rating "kaufen" ein.

Westgrund habe ein Wohnungsportfolio mit 270 Wohnungen in Berlin-Hellersdorf für ca. EUR 9,5 Mio. erworben. Dabei habe mit einer Nettomietrendite von 10% eine sehr attraktive Ankaufsrendite erreicht werden können. Das Portfolio sei von einem Immobilienfonds in einer Sondersituation erworben worden. Für den Erwerb dürfte Westgrunds Kontaktnetzwerk, das insbesondere auf der Aktionärsstruktur basiert, entscheidend gewesen sein.

Der Zukauf werde mit der jüngsten 10%-igen Barkapitalerhöhung (Bruttoerlös: EUR 2,4 Mio.) zu EUR 2,31 je Aktie finanziert. Der geringe Leerstand von 3%, der deutlich unter dem Durchschnitt von ca. 6% in Marzahn-Hellersdorf liege, sowie die umfassende Modernisierung 1998 würden den soliden Zustand des Portfolios unterstreichen.

Bisher liege Westgrunds Wohnungsportfolio primär in Ludwigshafen. Mit dem Zukauf vergrößere sich das Wohnungsportfolio um ca. 15% auf ca. EUR 80 Mio. oder knapp 2.000 Einheiten. Auf den ersten Blick sei der Bezirk Marzahn-Hellersdorf einer der am wenigsten attraktivsten in Berlin, der mit durchschnittlich EUR 4,69 je qm das niedrigste Mietniveau in Berlin (EUR 6,11 je qm) aufweise und von in Plattenbauweise errichteten Wohnanlagen dominiert werde. In diesem Zusammenhang sei die hohe Mietrendite zu sehen, die in den übrigen Berliner Bezirken für vergleichbare Bestände eher bei 7% liege.

Die positiven Trends in Berlin (kontinuierliches Bevölkerungswachstum, kaum Neubau, steigende Haushaltszahlen) würden sich in Mietsteigerungen (+4% in 2009 und 2010) und rückläufigen Leerständen niederschlagen. Insbesondere günstiger Wohnraum, der vor allem in Randlagen/-bezirken zu finden sei, werde zunehmend knapper, da in dem Segment nahezu keine Wohnungen gebaut würden. Da das Unternehmen weitere Zukäufe im Großraum Berlin angekündigt habe, sollte Berlin mittelfristig zu einem bedeutenden Portfolioschwerpunkt ausgebaut werden, was sich positiv auf das Miet- und somit Wertsteigerungspotenzial des Portfolios auswirken dürfte.

Durch den Zukauf erhöhe sich Westgrunds Jahresnettomiete auf ca. EUR 7 Mio. Der operative Cashflow, der in 2011 noch leicht negativ ausfallen werde, sollte in 2012 ohne weitere Zukäufe mindestens den Break Even erreichen. Die durchschnittliche Mietrendite von derzeit ca. 7,5% erhöhe sich auf knapp 8%. Die in den kommenden Monaten erwarteten Portfoliokäufe sollten die Mietrendite und den Cash Flow weiter steigern, was mittelfristig zu einer nachhaltigen Dividende führen dürfte.

Bisher hätten die Analysten für 2011 Immobilienakquisitionen im Volumen von EUR 120 Mio. (ca. 3.500 WE) antizipiert. Angesichts des verschlechterten Marktumfeldes und der damit einhergehenden erschwerten Finanzierungsbedingungen werde mit einem langsameren Portfolioausbau gerechnet. Bis Jahresende werde daher nur noch von 1.000 akquirierten Wohnungen ausgegangen (ca. EUR 35 Mio.). Demzufolge seien die Prognosen deutlich angepasst worden. Die um 10% erhöhte Aktienanzahl sei ebenfalls berücksichtigt worden. Durch die Verwässerung und einen geringeren unterstellten Ergebnisbeitrag aus wertschaffenden Akquisitionen werde der für 2012 erwartete NAV von EUR 4,20 auf EUR 3,40 je Aktie angepasst.

Die Kaufempfehlung der Analysten von Warburg Research für die Westgrund-Aktie wird bestätigt. Das neue auf dem NAV-Modell basierende Kursziel werde von EUR 4,20 auf EUR 3,40 herabgesetzt. (Analyse vom 08.11.2011) (09.11.2011/ac/a/nw)

Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:

Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.